Kira Tespit Davası: Eksiksiz Rehber (2025 Güncel)

Kiranız Piyasa Değerinde mi?

Kira kontratınızı yenileme vakti geldiğinde, karşı taraf size “Sözleşmede artış oranı yok ama ben rayiç kira bedeline talibim” derse ne yaparsınız? Ya da tam tersi; siz, kiracınızın ödediği bedel çok yüksek dediniz ve indirim istiyorsunuz. İşte bu noktada devreye girer kira tespit davası.
Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının, taşınmazın güncel piyasa şartlarına uygun kira bedelinin mahkeme nezdinde tespit edilmesini talep ettiği bir hukuk yolu. Bu dava sayesinde kira bedelinin “ne olması gerektiği” mahkeme kararıyla netleşir.
Tabii hukuk dünyası bazen karmaşıktır: zamanlamalar, ihtarnameler, bilirkişi raporları, hakkaniyet indirimi, görevli mahkeme gibi pek çok değişken devrede. Ve tıpkı yasadışı bahis cezası gibi, delillerin sağlamlığı, usul kurallarına uyum ve iyi bir strateji davanın kaderini belirler.
Bu yazıda:

• Kira tespit davası nedir, hangi durumlarda açılır
• Şartları, usulü ve zamanlaması
• Yetkili mahkeme, görev, delil sistemi
• Bilirkişi, emsal kira, hakkaniyet indirimi
• Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar
• Örnek vakalar ve pratik ipuçları

gibi tüm detayları kapsamlı şekilde ele alacağım.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren ya da kiracının, mevcut kira bedelinin güncel piyasa değerlerine göre yeniden belirlenmesini talep ettiği bir tür tespit (veya yenilik doğuran) davadır.

• Amaç: Kira bedelinin belirsizlikten kurtarılması, yani “ne olması gerektiği”nin açıkça belirlenmesi.
• Doğrudan alacak davası değildir. Örneğin, kira farkı istemek için ayrı alacak davası açılması gerekebilir.
• Davanın sonucu yarından itibaren kira bedelini güncelleme gücüne sahiptir (eğer usulüne uygun açılmışsa).

Yargıtay ve doktrin burada kira tespit davalarını yenilik doğuran dava niteliği olarak kabul eder; yani beklentiyi şekillendirir, tarafların hukuk durumunu dönüştürür.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir? (Taraflar & Hukuki Yarar)

• Kira tespit davasını kiraya veren açabilir, çünkü kira bedelinin düşük kaldığını iddia edebilir.
• Aynı şekilde kiracı da açabilir; kira bedeli çok yüksekse düşürülmesini talep edebilir.
• Kiraya veren veya kiracı olmayan kişiler (örneğin üçüncü şahıs) dava açamaz.
• Davanın açılması için hukuki yarar bulunmalı: Yani davacı, kira bedelinin tespitinden doğan bir çıkarı olmalı.
• Taşınmaz el değiştirirse, yeni malik de kira tespit davası açabilir.

Hangi Taşınmazlarda Kira Tespit Davası Açılabilir?

• Yalnızca konut kiraları ve çatılı işyeri kiraları için kira tespit davası açılabilir. Tarla, arsa, taşıt, taşınır mallar için bu dava usulü geçerli değildir. Tahancı Hukuk Bürosu
• “Kira tespit davası” kavramı TBK’nın 344. ve 345. maddelerindeki sınırlamalara tabidir.

Kira Tespit Davasının Şartları

Bir kira tespit davasının kabul edilmesi için bir dizi şartın gerçekleşmesi gerekir:

Geçerli Kira Sözleşmesi

Kiraya veren ile kiracı arasında bir kira akdi olmalı; yazılı ya da sözlü fark etmez.
Elektrik, su abonelikleri, banka dekontları gibi dolaylı delillerle de kira ilişkisinin varlığı desteklenebilir.

Hukuki Yarar

Davacı, kira bedelinin yeniden tespitinden doğan çıkarının olması gerekir. Yani dava açmak anlamsız olmamalı.

Kira Artış Hükmü Olmaması ya da 5 Yıllık Süre Koşulu

• Sözleşmede kira artış oranı belirlenmemişse, her yenilenen kira döneminde kira tespit davası açılabilir.
• Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun sürmüş ya da 5 yıl sonra yenilenmişse, her beş yılın sonunda kira tespit davası açma hakkı doğar.

İhtarname / Yazılı Bildirim

İhtarnamenin yasal olarak zorunlu olmadığı kabul edilir; ancak, TBK 345. madde kapsamında, yeni kira döneminden önce en az 30 gün öncesinde yazılı bildirim yapılması, mahkeme kararının o yeni dönem için etkili olmasını sağlar.

Usul Kurallarına Uyum

Görevli mahkeme, yetki, delil usulü gibi usul kurallarına uymak zorunludur. Eğer usule aykırı davranılırsa dava reddedilebilir ya da karar bozulabilir.

Zamanlama ve Etki: Ne Zaman Açılır, Etkisi Ne Olur?

• Kira tespit davası her zaman açılabilir; TBK 345. madde bunu açıkça öngörür.
• Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olabilmesi için dava, yeni dönemin başından en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren, kira artışı yapılacağını kiracıya yazılı bildirmelidir.
• Eğer bu şartlara uyulmazsa, mahkeme kararı sadece takip eden kira dönemi için geçerli olur.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili Mahkeme: Davalının ikametgahı mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

Deliller, Bilirkişi ve Kira Bedelinin Tespiti

Delillerin Rolü

• Taşınmazın konumu, özellikleri
• Emsal kira bedelleri
• Banka dekontları, elektrik/ su/ doğalgaz abonelikleri
• Tanık ifadeleri
• Fotoğraflar, belgeler

Bu delillerle birlikte, mahkeme bilirkişi incelemesi ister.

Bilirkişi Raporu

Bilirkişi, kiralanacak taşınmazın benzer değerli emsalleri ile analiz yapar; durumu inceler; rayiç kira bedeli önerisi sunar. Mahkeme da kendi değerlendirmesini de yaparak kararı verir.

Hakkaniyet İndirimi Uygulaması

Çoğu kararda, mahkeme hak ve nesafet prensiplerini göz önünde tutup, özellikle eski kiracılar lehine %10–20 civarında hakkaniyet indirimi uygular.

Kira Artışı Oranı ve Yasal Tavanlar

• TBK 344/1 uyarınca kira artışlarının, önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemesi gerekir.
• Ancak 2023’te uygulamaya giren geçici düzenlemelerle, bir dönem için en fazla %25 artış sınırı getirildi. Delil Hukuk Bürosu
• Bu sınır geçici olup, 2024 sonrası yeni kira dönemlerinde eski düzen esas alınacaktır. Delil Hukuk Bürosu

Uygulamada Karşılaşılan Zorluklar & Pratik İpuçları

• Davacı kira bedelini net olarak dilekçede belirtmeli; ıslah ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz.
• Bilirkişi raporu denetime elverişli olmalı; eksik gerekçeli rapor, kararın bozulmasına sebep olabilir.
• Emsal kira bedelleri dikkatle seçilmeli; benzer nitelikte ve bölgede olmalı.
• Uygun zamanlama çok önemli; yeni dönem başlamadan önce dava açılmalı.
• Davanın uzun sürme riski var; bazı dosyalar 1–2 yıl ya da daha fazlasını bulabilir.

Mail Order, Yasa Dışı Bahis, Kira Tespit ve Benzer Riskler

Bu kısım belki beklenmedik gelebilir ama hukuk dünyasında birçok kavram birbirine benzer risk altyapıları taşır. Örneğin, “mail order dolandırıcılığı” ile “yasadışı bahis cezası” ilişkilendirilen finansal hareketler gibi, kira tespit davalarında da kiracı ya da kiraya verenin mali durumuna bakılır; uyumsuz gelirler soruşturulur.
Eğer kiraya verenin gelir kaynakları şüpheli ise veya başka dosyalarda yasadışı bahis cezası gibi mali suçlarla bağlantılı geçmişi varsa, mahkeme bu hususu da inceleyebilir. Bu yüzden kira tespit davası yalnızca kira meselesi değildir; bazen mali sicil, banka hareketleri ve hukuk bütünlüklü düşünülmeli.

Örnek Vaka Analizi

Vaka: Ahmet Bey, İstanbul’da bir daire kiraya verir. 2018’den beri kira 2.000 TL. 2024’te kiracı ile anlaşmazlık başlar, artış talebi 3.000 TL olarak açılır.

• Kiracı “çok yüksek” der, dava açar.
• Mahkeme bilirkişi çağırır, emsal dairelere bakılır; benzer kira 2.800 TL çıkar.
• Kiracının eski kiracı olması durumu göz önüne alınarak %12 hakkaniyet indirimi uygulanır.
• Nihai kira bedeli: 2.464 TL olarak tespit edilir.

Bu örnekte kira tespit davası hem kira artışı talebi hem korunma mekanizması olarak çalışır.

Haklarını Koru, Geç Kalma

Kira tespit davası, kira bedelinin netleşmesini sağlayan güçlü bir araçtır. Ancak bu kalkanı etkin kullanmak bilgi, zamanlamaya dikkat ve sağlam deliller gerektirir.
Eğer kira kontratında hakkını aramak istiyorsan, davayı doğru mahkemeye açmalı, delillerini toplamalı, bilirkişi raporlarını kontrol etmeli ve hukuki stratejiyi en baştan kurmalısın.
Her adımın kritik olduğu bu süreci yalnız yürümek zorunda değilsin—profesyonel destek almak, süreci hızlandırabilir ve hakkını savunmana yardımcı olabilir.