Tacirlerin Taraf Olduğu Kira Sözleşmeleri

Tacirlerin Kira Sözleşmelerindeki Hukuki Konumu

Ticari yaşamda tacirlerin taraf olduğu kira sözleşmeleri, hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem de Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümleri açısından özel bir öneme sahiptir. Zira tacir sıfatı, kişiye yalnızca ekonomik bir kimlik kazandırmakla kalmaz; aynı zamanda birçok hukuki sorumluluğu da beraberinde getirir. Bu nedenle, bir kira sözleşmesine tacir olarak taraf olmak, sıradan bir kira ilişkisine göre çok daha dikkatli değerlendirilmesi gereken bir süreçtir.
Tacirler, kiralanan taşınmazı ticari faaliyetleri kapsamında kullanmakta ve genellikle bu taşınmazlar işyeri niteliği taşımaktadır. Bu da kira sözleşmesinin işyeri kiraları kapsamında değerlendirilmesini gerektirir. Böyle bir durumda, kiracı ile kiralayan arasındaki hak ve yükümlülükler, genel kira hükümlerinden farklı düzenlemelere tabi olur.

Tacir ve Tüzel Kişilerin Kiracı Olduğu Durumlarda Geçerli Hükümler

Bir tacirin kiracı olduğu sözleşmelerde TBK’nın 323 ve devamı maddeleri uygulanır. Ancak TBK m. 346’da yer alan bazı kiracı lehine hükümler, tacir kiracılar açısından uygulanmaz. Örneğin, konut kiralarında geçerli olan “kira bedelinin dışında kiracı aleyhine hüküm konulamayacağı” kuralı, ticari kiralamalarda geçerli değildir. Bu da, tacirlerin daha serbest sözleşme yapabilme özgürlüğüne sahip olduğunu, ancak aynı zamanda daha dikkatli olmaları gerektiğini gösterir.
Tacirlerin kira sözleşmelerinde genellikle şu farklar ortaya çıkar:

• Tarafların kira artış oranı konusunda serbestliği daha geniştir.
• Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı ticari amaçla kullanmakla yükümlüdür.
• Tahliye koşulları, konut kiralarına göre daha katı olabilir.
• Kiraya verenin, sözleşmeyi sona erdirme hakkı daha geniştir.

Bu nedenle, tacir sıfatıyla kira sözleşmesi imzalanmadan önce, sözleşme metninin hem hukuki hem de ticari açıdan ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Tacirlerin Kira Sözleşmesinde Dikkat Etmesi Gereken Maddeler

Bir tacirin taraf olduğu kira sözleşmesi, sadece kira bedeliyle sınırlı bir hukuki işlem değildir. Bu sözleşmede yer alan birçok madde, ilerleyen dönemlerde büyük ekonomik sonuçlar doğurabilir. Tacirler özellikle aşağıdaki başlıklara dikkat etmelidir:

1. Kira Bedeli ve Artış Oranı

TBK uyarınca, kira artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek şartıyla belirlenebilir. Ancak ticari kiralamalarda taraflar farklı bir oran üzerinde anlaşabilir. Bu nedenle sözleşmede kira artış oranı açıkça belirtilmeli ve ekonomik dalgalanmalara karşı dengeli olmalıdır.

2. Kiralananın Kullanım Amacı

Tacirler kiraladıkları yeri yalnızca ticari faaliyetleri için kullanabilir. Bu nedenle sözleşmede kullanım amacı açıkça yazılmalı, aksi durumlarda sözleşme ihlali nedeniyle kiralayanın fesih hakkı doğabilir.

3. Tahliye Şartları

Tacirler için en önemli risklerden biri erken tahliye durumudur. Kira süresi dolmadan sözleşmenin sona erdirilmesi, yüksek tazminat yükümlülükleri doğurabilir. Bu nedenle tahliye koşulları, sürelere ve ihbar bildirimlerine uygun şekilde düzenlenmelidir.

4. Kira Süresi ve Yenileme

Ticari kiralarda genellikle uzun vadeli (5–10 yıl) sözleşmeler yapılır. Ancak tacirler için kira süresi sonunda otomatik yenileme hükmü bulunmaz. Bu nedenle her dönem sonunda sözleşmenin yenilenip yenilenmeyeceği açıkça belirtilmelidir.

5. Stopaj ve Vergi Yükümlülükleri

Tacir kiracılar, ödedikleri kira üzerinden stopaj vergisi kesmekle yükümlüdür. Bu yönüyle kira bedelinin net mi, brüt mü olduğu da açıkça belirlenmelidir. Aksi takdirde vergisel uyuşmazlıklar yaşanabilir.

İşyeri Kiralarında Kiracı Lehine Hükümlerin Sınırlandırılması

TBK m. 344–356 arasında düzenlenen koruyucu hükümler, konut kiracıları için geçerlidir. Ancak tacirlerin taraf olduğu işyeri kiralarında, kanun bazı istisnalar öngörmüştür. Özellikle büyük işletmeler veya sermaye şirketleri için, bu hükümler 1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlüğe girmiştir.
Buna göre:

• Taraflar kira bedelinin tespiti, tahliye, yenileme ve depozito konularında sözleşme serbestisine sahiptir.
• Kiracının aleyhine olan hükümler dahi geçerli olabilir.
• Sözleşme, tamamen ticari teamüller ve karşılıklı irade beyanlarına göre şekillenir.

Bu nedenle tacirlerin kira ilişkilerinde “konut kiralarındaki koruma” geçerli değildir. Bu fark, birçok uyuşmazlığın temelini oluşturmaktadır.

Tacirler Açısından Tahliye Süreci ve Hukuki Koruma

Tacirlerin kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiraya verenin tahliye davası açması mümkündür. Ancak burada kiracının tacir olması, mahkemelerin değerlendirmesinde önemli bir unsur olarak kabul edilir.
Örneğin;

• Kiracının işyerini başka bir yere taşımaması ekonomik faaliyetlerini doğrudan etkileyebilir.
• Mahkemeler, ticari faaliyetin niteliğini, sözleşme süresini ve tarafların ticari dengesini gözetir.
• Kira borcunun düzenli ödenmesi ve sözleşme koşullarına riayet edilmesi, kiracının lehine değerlendirilir.

Bu nedenle, tacirlerin tahliye süreçlerinde uzman bir hukuk bürosundan danışmanlık almaları büyük önem taşır. Ankara merkezli olarak faaliyet gösteren Koçak Hukuk Danışmanlık, bu alanda tacirlerin haklarını korumak ve kira sözleşmelerinde en uygun çözümü üretmek konusunda kapsamlı hizmet sunmaktadır.

Tacirlerin Kira Uyuşmazlıklarında Başvurabileceği Hukuki Yollar

Tacirlerin kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar genellikle şu konularda ortaya çıkar:

• Kira bedelinin uyarlanması
• Erken fesih veya tahliye talepleri
• Depozito iadesi anlaşmazlıkları
• Kira artış oranı uyuşmazlıkları
• Sözleşme şartlarının geçerliliği

Bu uyuşmazlıklar, dava veya arabuluculuk yoluyla çözülebilir. 2020 yılından itibaren, ticari uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu nedenle tacirler, doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamadığı takdirde, Asliye Ticaret Mahkemesi yetkilidir. Dava dilekçesi hazırlanırken, sözleşmenin içeriği, fatura ve banka dekontları, stopaj belgeleri gibi tüm deliller eksiksiz sunulmalıdır.

Tacir Kiracıların Haklarını Koruma Stratejileri

Bir tacirin kira sözleşmesinde haklarını koruyabilmesi için şu stratejileri uygulaması önerilir:

• Sözleşme taslağı imzalanmadan önce hukuki inceleme yaptırmak.
• Kira artış oranı, tahliye ve yenileme koşullarını açıkça belirlemek.
• Kiralananın ticari kullanıma elverişli olduğundan emin olmak.
• Stopaj ve vergi yükümlülüklerini mali müşavirle birlikte planlamak.
• Tahliye veya fesih ihtimaline karşı alternatif plan oluşturmak.

Tacirler açısından kira ilişkisi, sadece bir mali yükümlülük değil, işletmenin devamlılığını doğrudan etkileyen bir unsurdur. Bu nedenle profesyonel hukuki destek alınması, uzun vadede ciddi kazanç sağlar.

Koçak Hukuk Danışmanlık ile Hukuki Destek

Ankara merkezli Koçak Hukuk Danışmanlık, tacirlerin taraf olduğu kira sözleşmelerinde hukuki danışmanlık, sözleşme hazırlama, uyuşmazlık çözümü ve dava süreçlerinde profesyonel hizmet sunmaktadır.
Alanında uzman avukatlar, her tacirin faaliyet alanına, ticari risklerine ve kira sözleşmesinin niteliğine uygun özel stratejiler geliştirir. Siz de kira ilişkilerinizle ilgili hukuki destek almak için Avukata Sor sayfası üzerinden bizimle iletişime geçebilir veya iletişim bilgilerimizden randevu oluşturabilirsiniz.