Kat Mülkiyeti Nedir?

- Kat Mülkiyeti Kavramı ve Önemi
- Kat Mülkiyeti Neden Kurulmalıdır?
- Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
- Kat İrtifakı Nedir?
- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
- Kat Mülkiyeti Kurulmasının Avantajları
- Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları
- 1. Tamamlanmış Bir Yapı Bulunması
- 2. Bağımsız Bölümün Varlığı
- 3. Mimari Proje ve Yönetim Planı
- 4. Arsa Paylarının Belirlenmesi
- 5. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
- Kat Mülkiyeti Kurulmadan Yaşanan Sorunlar
- Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
- Kat Maliklerinin Hakları
- Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
- Hak ve Yükümlülüklerin Dengesinin Önemi
- Kat Mülkiyetinde Yönetim, Ortak Alanlar ve Anlaşmazlıklar
- 1. Kat Mülkiyetinde Yönetim Nasıl Oluşturulur?
- 2. Ortak Alanların Kullanımı
- 3. Kat Mülkiyetinde Sık Görülen Anlaşmazlıklar
- 4. Anlaşmazlıkların Çözümünde Hukuki Yol
- Kat Mülkiyeti ile İlgili Uyuşmazlıklarda Hukuki Destek
- 1. Kat Mülkiyeti Davaları Nelerdir?
- 2. Kat Mülkiyeti Davalarında Yetkili Mahkeme
- 3. Hukuki Destek Neden Gereklidir?
- 4. Koçak Hukuk Danışmanlık ile Profesyonel Çözüm
- Kat Mülkiyeti Hakkında Son Söz
Kat Mülkiyeti Kavramı ve Önemi
Kat mülkiyeti, bir taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin (örneğin daire, ofis veya dükkân gibi) mülkiyetinin ayrı ayrı kişilere ait olmasını sağlayan özel bir mülkiyet türüdür. Türk hukuk sisteminde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu sistem sayesinde, bir apartman veya site içerisindeki her bağımsız bölümün malikine, kendi bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkı tanınır.
Ankara gibi hızlı kentleşen şehirlerde kat mülkiyeti, hem gayrimenkul yatırımcıları hem de bireysel konut sahipleri açısından büyük önem taşır. Bir yapıda kat mülkiyeti bulunması, taşınmazın hukuken tam anlamıyla tamamlanmış ve güvenli olduğunu gösterir. Bu da tapu kayıtlarında “arsa payı” yerine kat mülkiyeti tapusu olarak yer alır.
Kat mülkiyetinin önemi, yalnızca mülkiyet hakkı sağlamasından ibaret değildir. Aynı zamanda:
- Tapu kayıtlarında bağımsız bölümün açıkça tanımlanmasını sağlar,
- Alım–satım işlemlerinde hukuki güvence oluşturur,
- Binanın sigorta, yönetim, bakım gibi ortak yükümlülüklerinin adil biçimde yürütülmesine zemin hazırlar.
Bu yönüyle kat mülkiyeti, hem taşınmazın değerini artırır hem de maliklerin haklarını koruyan temel bir mülkiyet rejimidir. Özellikle Ankara’da yeni yapılan konut projelerinde kat mülkiyeti tapusunun bulunup bulunmadığı, yatırımın güvenilirliği açısından en kritik unsurlardan biridir.
Bir taşınmazda kat mülkiyeti tesis edilmeden satış yapılması, alıcı açısından risk taşır. Çünkü böyle bir durumda kişi yalnızca “arsa payı karşılığı irtifak hakkı” edinmiş olur. Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi, gerekirse hukuki danışmanlık alınması gerekir.
Bu noktada profesyonel destek almak isteyenler, Koçak Hukuk Danışmanlık’ın uzman ekibine başvurarak süreci güvenli şekilde yürütebilirler.
Kat Mülkiyeti Neden Kurulmalıdır?
Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan taşınmaz satışları, ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Özellikle inşaat firmalarının tamamlanmamış projelerde satış yapması, alıcıları mağdur edebilmektedir. Kat mülkiyeti kurulduğunda ise:
- Her dairenin bağımsız bir tapusu olur,
- Binanın iskânı alınmış olur,
- Satış işlemleri yasal güvenceye kavuşur,
- Ortak alanların kullanımı ve gider paylaşımı netleşir.
Bu nedenle, konut veya iş yeri satın alacak kişilerin “kat irtifakı mı, yoksa kat mülkiyeti mi var?” sorusunu mutlaka sorması gerekir. Çünkü aradaki fark, taşınmazın hukuki statüsünü ve değerini doğrudan etkiler.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
Kat mülkiyeti kavramı, sıklıkla kat irtifakı ile karıştırılır. Oysa iki kavram arasında çok temel farklar bulunur. Bu farkları bilmek, özellikle yeni yapılan konut projelerinde veya inşaat aşamasındaki taşınmazlarda büyük önem taşır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride yapılması planlanan yapının bağımsız bölümleri için kurulan geçici nitelikte bir ayni haktır. Yani ortada henüz tamamlanmış bir bina yoktur. Proje tamamlandığında ve yapı kullanıma hazır hale geldiğinde kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür.
Kat irtifakı sayesinde, inşaat sürecinde her bir daire veya bağımsız bölüm için paylı bir hak oluşturulabilir. Ancak bu hak, tam mülkiyet hakkı anlamına gelmez. Kat irtifakı tapusu, binanın yapımı tamamlanmadan verilen bir geçici tapu niteliğindedir.
Örneğin, Ankara’da yeni bir konut projesinden daire satın alan bir kişi, eğer proje henüz tamamlanmadıysa genellikle kat irtifakı tapusu alır. Bu durumda, alıcı yalnızca “arsa payına bağlı bir hak” sahibi olur; dairenin mülkiyeti henüz hukuken oluşmamıştır.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
Kat irtifakı kurulmuş bir yapının inşaatı tamamlandıktan sonra, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır. Bu belgeden sonra maliklerin talebiyle birlikte tapuda kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir.
Tapu müdürlüğü, yapı kullanma iznini ve proje belgelerini inceleyerek kat mülkiyeti tapularını düzenler. Bu aşamada her bağımsız bölüm, ayrı bir tapu kaydıyla tanımlanır ve maliklerine teslim edilir.
Bu süreçte belge eksikliği veya yönetim planı hatası gibi nedenlerle işlemler gecikebilir. Bu nedenle sürecin doğru yürütülmesi için hukuki destek almak önemlidir. Bu konuda profesyonel yardım almak isteyenler, Koçak Hukuk Danışmanlık üzerinden uzman ekiple iletişime geçebilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasının Avantajları
Bir binada kat mülkiyeti kurulması, hem mülk sahiplerine hem de bina yönetimine pek çok avantaj sağlar:
- Mülkiyet güvenliği: Her bağımsız bölümün ayrı tapusu bulunduğundan, mülkiyet hakkı tamamen koruma altındadır.
- Satış kolaylığı: Kat mülkiyetli dairelerin alım–satımı hukuki güvenceye sahiptir ve piyasa değeri yüksektir.
- Kredi imkânı: Bankalar genellikle sadece kat mülkiyetli taşınmazlara konut kredisi verir.
- Yönetim düzeni: Ortak alan kullanımı, aidat paylaşımı ve bina yönetimi açık kurallara bağlanır.
Bu nedenlerle, kat mülkiyetine geçilmemiş bir binada daire satın almak, uzun vadede hukuki risk yaratabilir.
Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları
Bir yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için bazı yasal şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar, hem mülk sahiplerinin haklarının korunması hem de taşınmazın hukuki statüsünün netleşmesi açısından büyük önem taşır. Türk hukukunda bu koşullar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.
1. Tamamlanmış Bir Yapı Bulunması
Kat mülkiyetinin en temel şartı, yapının tamamlanmış olmasıdır. Yani inşaat süreci bitmiş, yapı kullanıma hazır hale gelmiş olmalıdır. Bu durumun kanıtı da **iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi)**dir.
Eğer bina henüz tamamlanmadıysa, ancak ileride tamamlanması planlanıyorsa bu durumda kat irtifakı kurulabilir. Kat mülkiyeti ise ancak iskan alındıktan sonra tesis edilir. Bu belge olmadan kat mülkiyetine geçmek mümkün değildir.
2. Bağımsız Bölümün Varlığı
Kat mülkiyeti kurulacak yapının bağımsız bölümlerden oluşması gerekir. Her bağımsız bölümün:
- Kendi girişi,
- Duvarlarıyla çevrili bir alanı,
- Bağımsız kullanım imkânı
- bulunmalıdır.
Örneğin apartman daireleri, ofisler veya dükkânlar bağımsız bölümdür. Ancak ortak alanlar (merdiven, asansör, otopark vb.) bağımsız bölüm olarak kabul edilmez.
3. Mimari Proje ve Yönetim Planı
Kat mülkiyeti kurulmadan önce, yapının onaylı mimari projesi tapu müdürlüğüne sunulmalıdır. Bu projede her bağımsız bölümün numarası, yeri, metrekaresi ve kullanım amacı belirtilir.
Ayrıca, bina sakinlerinin ortak yaşam ve yönetim kurallarını içeren bir yönetim planı hazırlanmalıdır. Bu plan, tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Aidat paylaşımı, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı gibi konular bu belgede açıkça belirtilir.
4. Arsa Paylarının Belirlenmesi
Kat mülkiyetinde her bağımsız bölümün arsa payı belirlenir. Arsa payı, yapının tamamının arsası üzerindeki ortak mülkiyet oranını gösterir. Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün değeri, yüzölçümü ve konumu dikkate alınır.
Arsa paylarının adil dağıtılmaması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle payların doğru hesaplanması ve tapuda açıkça belirtilmesi gerekir.
5. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Tüm belgeler tamamlandıktan sonra malik veya maliklerin yetkilendirdiği vekil, tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyeti tesis işlemini başlatır.
Gerekli belgeler genellikle şunlardır:
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan),
- Onaylı mimari proje,
- Yönetim planı,
- Arsa payı listesi,
- Tapu senetleri,
- Maliklerin kimlik ve vekalet belgeleri.
Bu işlemler tamamlandığında her bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenlenir ve kat mülkiyeti tapusu maliklere teslim edilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmadan Yaşanan Sorunlar
Kat mülkiyetinin kurulmadığı binalarda sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Daire satışında belirsizlik ve dolandırıcılık riski,
- Banka kredisi alınamaması,
- Ortak alan paylaşımında ihtilaflar,
- Sigorta ve aidat işlemlerinde karmaşa,
- Belediyeden iskan alınamaması nedeniyle hukuki riskler.
Bu nedenle, özellikle yeni daire veya ofis satın alan kişilerin tapuda kat mülkiyeti belgesi bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol etmesi gerekir.
Satın alma öncesi tapu kayıtlarının incelenmesi ve süreç boyunca hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır. Bu konuda profesyonel destek almak isteyenler Koçak Hukuk Danışmanlık ekibine başvurarak, süreci güvenli şekilde yürütebilirler.
Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
Kat mülkiyeti sistemi, bağımsız bölümlerin ayrı maliklere ait olmasını sağlarken, binanın ortak alanları üzerinde de ortak mülkiyet oluşturur. Bu nedenle, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri hem bireysel mülkiyet haklarını hem de ortak yaşamın düzenini doğrudan etkiler.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, maliklerin hem bağımsız bölümleri üzerindeki hakları hem de ortak alanlara ilişkin sorumlulukları açık şekilde belirlenmiştir.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat maliklerinin sahip olduğu haklar, esasen taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından doğar. Ancak ortak yaşamın gereği olarak bu haklar belirli sınırlar içinde kullanılır.
1. Bağımsız Bölüm Üzerinde Tam Mülkiyet Hakkı
Her malik, kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak kapsamında malik:
- Dairesini kiraya verebilir, satabilir veya devredebilir,
- Dairenin iç dekorasyonunu değiştirebilir,
- Kendi bölümünü dilediği şekilde kullanabilir (yasal sınırlamalar dahilinde).
Ancak bu kullanım hakkı, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelidir. Örneğin, yüksek sesli etkinlikler düzenlemek, binanın ortak düzenine zarar verecek davranışlarda bulunmak yasaktır.
2. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı
Kat maliklerinin her biri, merdiven, asansör, otopark, bahçe, çatı gibi ortak alanları eşit ve adil şekilde kullanma hakkına sahiptir. Bu alanların kullanımına ilişkin esaslar yönetim planında düzenlenir.
Örneğin, ortak otoparkın paylaşıma açık olması, her malikin belirli bir araç yeri hakkına sahip olması anlamına gelir. Bu hak, diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde kullanılamaz.
3. Yönetim Sürecine Katılma Hakkı
Kat malikleri, apartman veya sitenin yönetimine kat maliklerinin kurulu aracılığıyla katılır. Bu kurulda:
- Yönetici seçilir,
- Aidat miktarları belirlenir,
- Ortak giderlerin planlaması yapılır.
Her kat maliki bu toplantılara katılma, oy kullanma ve öneri sunma hakkına sahiptir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat maliklerinin sorumlulukları, hem kendi bağımsız bölümlerini hem de ortak yaşamı ilgilendirir.
1. Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu
En temel yükümlülük, ortak giderlere katılma borcudur. Asansör bakımı, temizlik, sigorta, güvenlik, ısıtma gibi giderler tüm maliklere payları oranında dağıtılır.
Bu ödemeler yapılmadığında yönetici, gecikme faiziyle birlikte tahsil için icra takibi başlatabilir. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
2. Bina Düzenini Bozmama
Her malik, binanın genel düzenini korumak ve diğer maliklerin huzurunu bozmamak zorundadır. Gürültü, kötü koku, uygunsuz kullanım gibi davranışlar yasaktır. Bu tür ihlaller durumunda diğer maliklerin dava açma hakkı doğar.
3. Bakım ve Onarım Sorumluluğu
Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerindeki arızaları ve hasarları gidermekle yükümlüdür. Ortak alanlarda meydana gelen arızalarda ise tüm maliklerin sorumluluğu paylaşılır.
Örneğin, binanın dış cephesinde oluşan çatlak veya su sızıntısı tüm maliklerin ortak gideriyle onarılırken, daire içindeki musluk arızası yalnızca o dairenin malikini ilgilendirir.
4. Yönetim Planına Uyma Zorunluluğu
Kat mülkiyeti tesis edilirken hazırlanan yönetim planı, tüm maliklerin uyması gereken kurallar bütünüdür. Bu plan, aidat ödeme şekli, ortak alan kullanımı ve yönetici yetkileri gibi konuları düzenler.
Yönetim planına aykırı davranan malik hakkında, yönetim tarafından uyarı yapılabilir ve gerekirse hukuki yola başvurulabilir.
Hak ve Yükümlülüklerin Dengesinin Önemi
Kat mülkiyeti sistemi, bireysel haklarla ortak yaşamın dengesini korumayı amaçlar. Bu nedenle hem hakların bilinmesi hem de yükümlülüklere riayet edilmesi gerekir.
Bu denge bozulduğunda — örneğin bir malik aidat ödemediğinde veya ortak alanı izinsiz kullandığında — hukuki uyuşmazlık ortaya çıkar. Bu tür durumlarda, hakların korunması için Koçak Hukuk Danışmanlık uzmanlarından destek alınması faydalı olur.
Kat Mülkiyetinde Yönetim, Ortak Alanlar ve Anlaşmazlıklar
Kat mülkiyeti sisteminde, bir yapının sağlıklı şekilde yönetilebilmesi için yönetim düzeninin doğru kurulması ve ortak alanların kullanımının net kurallara bağlanması gerekir. Bu düzen, hem maliklerin haklarını korur hem de apartman veya site yaşamında huzuru sağlar.
1. Kat Mülkiyetinde Yönetim Nasıl Oluşturulur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyeti bulunan yapılarda yönetim iki temel organdan oluşur:
- Kat malikleri kurulu,
- Yönetici (veya yönetim kurulu).
Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, binadaki tüm maliklerden oluşur ve apartmanın “en üst karar organı”dır.
Bu kurul:
- Yönetici veya yönetim kurulunu seçer,
- Aidat ve ortak giderleri belirler,
- Bakım-onarım, güvenlik, temizlik gibi konularda karar alır,
- Yönetim planında değişiklik yapabilir.
Kurul toplantıları yılda en az bir kez yapılır ve alınan kararlar karar defterine yazılır. Kararlar oy çokluğuyla alınır, ancak bazı durumlarda (örneğin yönetim planı değişikliği gibi) oy birliği aranır.
Yönetici ve Görevleri
Yönetici, kat maliklerinin oyuyla seçilen ve binanın idari işlerinden sorumlu kişidir.
Başlıca görevleri şunlardır:
- Ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak,
- Aidat ve giderleri toplamak,
- Toplanan giderleri doğru şekilde harcamak ve belgelemek,
- Kat maliklerine hesap vermek,
- Gerekirse icra takibi başlatmak.
Yönetici, görevini kötüye kullanır veya eksik yerine getirirse, maliklerin kararıyla değiştirilebilir. Büyük sitelerde genellikle profesyonel site yönetimi şirketleri de tercih edilir.
2. Ortak Alanların Kullanımı
Kat mülkiyeti rejiminde, yapının merdiven, asansör, otopark, bahçe, çatı, depo, koridor gibi alanları ortak alan sayılır. Bu alanlar, hiçbir malikin mülkiyetinde değildir; herkesin payına düşen arsa oranında ortak hakkı vardır.
Ortak Alanlarda Değişiklik Yapılamaz
Kat malikleri, ortak alanlarda tek taraflı değişiklik yapamaz.
Örneğin:
- Ortak bahçeye kişisel eşya koymak,
- Asansör boşluğunu kapatmak,
- Koridor duvarına reklam veya tabela asmak
- gibi işlemler diğer maliklerin onayı olmadan yapılamaz.
Bu tür müdahaleler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine aykırıdır ve diğer maliklerin talebiyle eski haline getirilmesi istenebilir.
Ortak Alan Giderlerinin Paylaşımı
Ortak alanların bakım, onarım ve temizlik giderlerine tüm maliklerin katılması zorunludur. Pay oranı, genellikle arsa payına göre belirlenir.
Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme yapılabilir.
Bu giderleri ödemeyen malike karşı yönetici, icra takibi veya mahkeme yoluyla tahsil yoluna gidebilir. Ankara’daki apartman ve site yönetimlerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, aidatların eksik veya geç ödenmesidir.
3. Kat Mülkiyetinde Sık Görülen Anlaşmazlıklar
Kat mülkiyetine ilişkin davalar, çoğunlukla komşuluk ilişkilerinin bozulması, yönetim planına aykırı davranışlar veya aidat ihtilafları sebebiyle ortaya çıkar.
a) Aidat ve Gider Uyuşmazlıkları
Aidatını ödemeyen maliklere karşı, yönetici veya diğer malikler dava açabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borçlusu, hem borcun kendisini hem de gecikme tazminatını ödemekle yükümlüdür.
b) Ortak Alan İşgali
Bir malik, bahçe veya otopark gibi ortak alanları kendi kullanımına tahsis ederse, diğer maliklerin rızası olmadan yaptığı bu kullanım hukuka aykırıdır. Mahkeme, bu işgalin kaldırılmasına karar verebilir.
c) Gürültü ve Rahatsızlık
Kat maliklerinden biri, binanın huzurunu bozacak şekilde gürültü yapar veya komşularını rahatsız ederse, diğer maliklerin yazılı uyarısına rağmen davranışlarına devam ederse, mahkeme kararıyla dairesinden tahliyesine bile karar verilebilir.
d) Yönetici İle İlgili Uyuşmazlıklar
Bazı durumlarda, yöneticinin görevini kötüye kullanması veya usulsüz harcamalar yapması nedeniyle maliklerle arasında anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda kat malikleri, yönetici hakkında hesap verme davası açabilir ya da yöneticiyi görevden alabilir.
4. Anlaşmazlıkların Çözümünde Hukuki Yol
Kat mülkiyetine ilişkin anlaşmazlıklar, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Mahkemeye başvurmadan önce, yönetim planı hükümlerine uygun olarak yazılı ihtar gönderilmesi önerilir.
Uyuşmazlıkların çözümünde sürecin uzun sürmemesi ve hak kaybı yaşanmaması için, alanında uzman bir hukuk bürosundan destek alınmalıdır. Bu konuda Ankara merkezli Koçak Hukuk Danışmanlık, mülkiyet hukuku alanında tecrübeli avukatlarıyla taraflara etkili çözümler sunmaktadır. Detaylı bilgi için iletişim sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti ile İlgili Uyuşmazlıklarda Hukuki Destek
Kat mülkiyeti, maliklerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyerek bina içi düzeni korumayı amaçlasa da, uygulamada pek çok hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle ortak giderlerin ödenmemesi, yönetim planına aykırı davranışlar, ortak alanların işgali veya kat maliklerinin birbirine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi nedenlerle yaşanır.
Bu noktada, hukuki destek almak, uyuşmazlığın kısa sürede ve doğru şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlar.
1. Kat Mülkiyeti Davaları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde açılabilecek başlıca dava türleri şunlardır:
a) Aidat Alacağı Davası
Bir malik veya kiracı, aidat borcunu ödemezse yönetici veya diğer maliklerin talebiyle icra takibi başlatılabilir. Borç ödenmediği takdirde icra davası açılır.
Bu davalarda borcun tahsiliyle birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince gecikme tazminatı da talep edilebilir.
b) Ortak Alanın İşgali Davası
Bir malik, ortak alanları kendi özel kullanımına ayırdığında veya başkalarının kullanımını engellediğinde, diğer maliklerin başvurusu üzerine ortak alanın eski haline getirilmesi davası açılabilir.
Mahkeme, işgali kaldırarak ortak kullanım hakkının yeniden tesisine karar verir.
c) Gürültü, Rahatsızlık ve Tahliye Davası
Bir malik veya kiracı, binada sürekli huzursuzluk yaratıyorsa, diğer maliklerin yazılı uyarısına rağmen bu davranışına devam ederse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi gereği tahliye davası açılabilir.
Bu dava sonunda mahkeme, binadaki huzurun sağlanması amacıyla kişinin bağımsız bölümünü elden çıkarmasına karar verebilir.
d) Yöneticiye Karşı Hesap ve Görevden Alma Davası
Yönetici, görevini kötüye kullanır veya gelir-giderleri usulsüz şekilde yönetirse, maliklerden biri tarafından hesap verme ve görevden alma davası açılabilir.
Bu davalarda yönetici, tüm mali işlemlerini belgelemekle yükümlüdür.
e) Yönetim Planına Aykırılık Davası
Kat malikleri, yönetim planına aykırı davranışlar sergilerse (örneğin, konut amaçlı dairenin işyeri yapılması gibi), diğer maliklerin yazılı uyarısına rağmen bu durum devam ederse, mahkemeden müdahale kararı istenebilir.
2. Kat Mülkiyeti Davalarında Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetiyle ilgili tüm uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Bu mahkemeler, hızlı ve basitleştirilmiş usul uygulayarak davaların gereksiz şekilde uzamasını önler.
Ancak, davalarda süreçlerin doğru yürütülmesi ve delillerin eksiksiz sunulması büyük önem taşır.
Örneğin:
- Yönetim planının onaylı sureti,
- Kat malikleri kurulu kararları,
- Aidat ödeme makbuzları,
- Yazılı uyarı belgeleri,
- Ortak alanların işgalini gösteren fotoğraflar veya tutanaklar
- mahkemeye sunulması gereken başlıca delillerdir.
3. Hukuki Destek Neden Gereklidir?
Kat mülkiyeti davaları, görünürde basit görünse de mülkiyet hakkı ve ortak yaşam ilişkileri açısından teknik detaylar içerir.
Bu nedenle, süreci doğru yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için profesyonel bir avukat desteği almak gerekir.
Bir avukat, süreci şu yönlerden kolaylaştırır:
- Doğru dava türünü belirler,
- Delilleri eksiksiz hazırlar,
- Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliğini değerlendirir,
- Gerekirse uzlaşma süreci başlatır,
- Mahkeme sürecinde temsil sağlar.
Bu şekilde, hem zamandan tasarruf edilir hem de hukuki güvence sağlanır.
4. Koçak Hukuk Danışmanlık ile Profesyonel Çözüm
Kat mülkiyeti konusunda yaşanan her türlü uyuşmazlıkta, tecrübeli bir hukuk ekibiyle çalışmak büyük avantaj sağlar.
Ankara merkezli Koçak Hukuk Danışmanlık, kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllara dayanan tecrübesiyle:
- Kat mülkiyeti tesisi,
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş,
- Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları,
- Yönetim planı düzenlenmesi,
- Ortak alan işgali ve tahliye davaları
- gibi konularda hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Haklarınızı güvence altına almak için avukata sor sayfası üzerinden doğrudan danışabilir veya iletişim adresi üzerinden ofis ile bağlantıya geçebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Hakkında Son Söz
Kat mülkiyeti, yalnızca bir tapu belgesi değil, aynı zamanda ortak yaşamın düzenini sağlayan hukuki bir sistemdir.
Bu sistemin doğru uygulanması, hem mülk sahiplerinin haklarını korur hem de apartman ve site yaşamında huzuru sağlar.
Kat mülkiyetiyle ilgili her işlemde, doğru bilgiye ve hukuki desteğe başvurmak, ileride oluşabilecek sorunların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.