Emlakçı Komisyonu, Simsarlık Sözleşmesi ve Kapora İadesi

Emlak alım satım veya kiralama sürecinde en çok tartışılan konuların başında emlakçı komisyonu, simsarlık sözleşmesi ve kapora iadesi gelir. Özellikle Ankara gibi büyük şehirlerde gayrimenkul piyasasının hareketliliği, bu konularda taraflar arasında sıkça uyuşmazlık yaşanmasına neden olur. Hem alıcı ve satıcı açısından hem de emlakçılar için hakların ve yükümlülüklerin doğru anlaşılması büyük önem taşır.
Bu yazıda, emlakçı komisyonu, simsarlık sözleşmesi ve kapora iadesi konularını Türk Borçlar Kanunu ışığında ele alarak, uygulamada karşılaşılan durumları örneklerle açıklayacağız.

Simsarlık Sözleşmesi Nedir?

Simsarlık sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde düzenlenmiştir. Bu sözleşme, bir emlakçının (simsarın) taraflar arasında bir satış, kiralama veya başka bir hukuki işlem yapılmasına aracılık etmesi karşılığında belirli bir ücret (komisyon) almasını düzenler.
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için şu unsurlar gerekir:

• Emlakçının aracılık faaliyeti yapması,
• Taraflar arasında bir sözleşmenin kurulması,
• Bu faaliyetin karşılığında ücret kararlaştırılmış olması.

Yani emlakçı, alıcıyı satıcıyla buluşturmuş ve işlem gerçekleşmişse, komisyon hakkı doğar. Ancak işlem gerçekleşmeden, sadece tanıtım yapılmışsa genellikle komisyon talep edilemez.

Emlakçı Komisyonu Ne Zaman Hak Edilir?

Emlakçının komisyon alabilmesi için, aracılık ettiği işlem fiilen gerçekleşmiş olmalıdır.
Bu da genellikle şu hallerde ortaya çıkar:

• Satış sözleşmesi imzalandığında,
• Tapuda devir işlemi yapıldığında,
• Kiralama sözleşmesi imzalandığında.

Bu noktada sık yapılan hatalardan biri, “Emlakçı evi gösterdi ama satış olmadı, yine de komisyon istiyor” şeklindeki durumlardır.
Oysa işlem gerçekleşmedikçe emlakçının komisyon hakkı doğmaz.
Bununla birlikte, taraflardan biri işlemi kasıtlı olarak engellerse, emlakçı yine de komisyon talep edebilir.
Örneğin alıcı ve satıcı, emlakçının gösterdiği evi doğrudan kendi aralarında satarsa, bu durum emlakçının komisyon hakkını ortadan kaldırmaz.

Emlakçı Komisyon Oranı Ne Kadardır?

Emlakçı komisyon oranı, Ticaret Bakanlığı’nın yönetmeliklerinde belirlenmiştir.
2025 yılı itibarıyla uygulamada yaygın olarak:

• Satış işlemlerinde: Taraf başına satış bedelinin %2’si,
• Kiralama işlemlerinde: Bir aylık kira bedeli oranında komisyon uygulanmaktadır.

Bu oranların üstünde ücret talep edilmesi hukuka aykırıdır.
Taraflar farklı bir oran kararlaştırsa bile, sınırı aşan kısmı geçersizdir.

Simsarlık Sözleşmesinin Yazılı Olması Zorunlu mu?

Uygulamada birçok emlakçı işlemi sözlü olarak yürütür.
Ancak hukuken simsarlık sözleşmesinin yazılı olması, olası uyuşmazlıklarda ispat açısından büyük önem taşır.
Yazılı sözleşmede şu unsurlar bulunmalıdır:

• Tarafların kimlik bilgileri,
• Gayrimenkulün açık adresi,
• Aracılık konusu (satış, kiralama vb.),
• Komisyon oranı ve ödeme zamanı,
• Sözleşmenin süresi.

Bu bilgiler net bir şekilde yazılmadığı takdirde, emlakçı ile müşteri arasında anlaşmazlık çıktığında ispat yükü ciddi şekilde zorlaşır.

Kapora Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?

Gayrimenkul alım satımında sıkça karşılaşılan bir kavram da kaporadır.
Kapora, taraflardan birinin sözleşme yapmak niyetiyle diğerine ödediği teminat niteliğindeki paradır.
Kapora, Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesinde düzenlenmiştir.
Eğer satış işlemi taraflardan birinin kusuruyla gerçekleşmezse:

• Kusurlu taraf kaporayı iade etmek veya iki katını ödemekle yükümlüdür.

Örneğin alıcı evi almaktan vazgeçerse, ödediği kaporayı geri alamaz.
Satıcı ise satıştan vazgeçerse, kaporanın iki katını geri ödemesi gerekir.

Kapora İadesi Ne Zaman Mümkündür?

Kapora iadesi genellikle şu hallerde mümkündür:

1. Tarafların ortak kararıyla sözleşmenin feshedilmesi,
2. Satışın, tarafların iradesi dışında imkânsız hale gelmesi (örneğin taşınmazın kamulaştırılması),
3. Emlakçının veya üçüncü kişinin kusuru nedeniyle işlemin gerçekleşmemesi.

Ancak alıcı kendi isteğiyle cayarsa, kapora yanar.
Bu nedenle, alıcılar ödeme yapmadan önce mutlaka sözleşme koşullarını netleştirmelidir.

Kapora İadesinde Emlakçının Sorumluluğu

Emlakçılar bazen kaporayı taraflardan biri adına alır.
Bu durumda emlakçının rolü “emanetçi” niteliğindedir.
Emlakçı, kaporayı yanlış tarafa iade ederse veya izinsiz kullanırsa, hukuki sorumluluk doğar.
Bu nedenle kapora teslim tutanağında mutlaka:

• Kimin adına alındığı,
• Hangi şartlarda iade edileceği,
• İşlem gerçekleşmezse ne yapılacağı yazılmalıdır.

Emlakçı ile Yaşanan Uyuşmazlıklarda Ne Yapılabilir?

Taraflar arasında çıkan anlaşmazlıklar çoğunlukla komisyon ücreti, kapora iadesi veya haksız talep konularında olur.
Bu tür durumlarda yapılması gerekenler şunlardır:

1. Sözleşme ve belgeler incelenmelidir.
2. Taraflar uzlaşma sağlayamazsa, tüketici hakem heyeti veya mahkeme yoluna gidilebilir.
3. Emlakçının yetki belgesi ve sözleşmesi olmayan durumlarda, haksız kazanç iddiası gündeme gelebilir.

Ankara’da bu tür davalarla ilgilenen avukatlarla iletişime geçmek için
👉 Ankara Ceza Avukatı sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Ayrıca sürecinize özel hukuki danışmanlık almak isterseniz
👉 Avukata Sor
sayfası üzerinden sorularınızı iletebilirsiniz.

Uygulamada Sık Görülen Durumlar ve Yargı Kararları

• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, emlakçının aracılığıyla taraflar arasında satış gerçekleştiğinde, emlakçının komisyon hakkının doğduğunu; ancak sadece ilan veya tanıtım faaliyetinin yeterli olmadığını vurgulamıştır.
• Kapora iadesi davalarında, mahkemeler genellikle tarafların kusur oranlarını dikkate alır.
• Sözleşme yapılmadan emlakçıya ödeme yapılması, delil yetersizliği nedeniyle çoğu zaman davayı zorlaştırır.

Bu nedenle hem alıcı hem satıcı taraf için en doğru yaklaşım, işlemleri yazılı belgeyle güvence altına almaktır.

Emlakçı Komisyonu ve Kapora Davalarında Avukat Desteği

Emlak işlemleri, basit gibi görünse de yüksek maddi değerler içerdiğinden hukuki risk taşır.
Yanlış yapılan bir ödeme, yanlış yorumlanan bir sözleşme veya ihmalkâr davranışlar ciddi zararlara yol açabilir.
Bu nedenle, emlakçı komisyonu, simsarlık sözleşmesi veya kapora iadesiyle ilgili bir sorun yaşıyorsanız,
hukuki süreci başlatmadan önce mutlaka uzman bir avukattan destek almanız önerilir.
Koçak Hukuk Danışmanlık olarak Ankara’da gayrimenkul, borçlar hukuku ve ceza hukuku alanlarında deneyimli avukatlarımızla hizmet vermekteyiz.
Sorularınızı iletmek için
👉 İletişim Sayfamızı
ziyaret edebilirsiniz.

Ankara’da Emlak Uyuşmazlıklarında Uzman Hukuki Destek

Ankara gibi gayrimenkul piyasasının yoğun olduğu şehirlerde, emlakçı ve taraflar arasındaki uyuşmazlıklar sık görülür.
Özellikle sözleşmesiz işlemler, usulsüz komisyon talepleri ve kapora iadesi konularında profesyonel destek almak gerekir.
Koçak Hukuk Danışmanlık olarak, müvekkillerimizin haklarını korumak ve süreci hızlı şekilde sonuçlandırmak için
deneyimli Ankara avukatlarıyla hizmet veriyoruz.
👉 Avukata Sor
sayfası üzerinden sorularınızı doğrudan iletebilir, sürecinizle ilgili ücretsiz ön değerlendirme alabilirsiniz.