Kiracı Hakları: Kira Artışı, Tahliye, Depozito ve Diğer Güvenceler

Kira ilişkisi, Türkiye’de hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en sık karşılaşılan hukuki konuların başında gelir. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kiracı hakları konusunu daha da önemli hale getirmiştir. Pek çok kiracı, kira artışı, tahliye ve depozito gibi konularda belirsizlik yaşamaktadır. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu ve güncel yargı kararları ışığında kiracı haklarını tüm yönleriyle ele alacağız.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracının temel hakları Türk Borçlar Kanunu’nun 299–378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiracı, sözleşme süresince kiralananı kullanma hakkına sahip olduğu gibi, bazı durumlarda ev sahibinin keyfi müdahalelerine karşı da hukuken korunur. Kiracıya tanınan başlıca haklar şunlardır:

• Kira bedelinin belirli şartlar dışında keyfi artırılamaması,
• Sözleşme süresi dolmadan haksız tahliyenin önlenmesi,
• Depozitonun yasal güvence altında olması,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili huzurun korunması,
• Sözleşme yenileme hakkı,
• Tahliye davalarında kanuni sürelerden yararlanma,
• Ev sahibinin kiralananı satması halinde dahi sözleşme süresince kiracının korunması.

Kira Artışı ve Yasal Sınırlar

Kira Artışı Hangi Esasa Göre Belirlenir?

Kira artışı, kiracı–ev sahibi ilişkisinde en sık tartışılan konudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve işyeri kiralarında kira artışı, sözleşmede aksi belirtilmediği sürece TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınarak belirlenir.
Ancak 2022 yılında yapılan geçici düzenleme ile konut kiralarında yıllık artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, 2025 yılına kadar uzatılmıştır.

Ev Sahibi Keyfi Artış Yapabilir mi?

Hayır. Ev sahibi, kanuni sınırın üzerinde artış talep edemez. Kira sözleşmesinde yüksek oran belirlenmiş olsa bile bu oran geçerli sayılmaz. Örneğin TÜFE ortalaması %60 olsa bile, geçici düzenleme süresince %25 sınırı uygulanır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Eğer kira bedeli piyasa koşullarına göre düşük kalmışsa, ev sahibi belirli şartlarda kira tespit davası açabilir. Ancak kiracı, bu davada da yasal sınırlar çerçevesinde korunur. Mahkeme, hem TÜFE oranını hem de emsal kiraları dikkate alarak adil bir bedel belirler.

Tahliye Hakkı ve Kiracının Korunması

Kiracı Ne Zaman Tahliye Edilebilir?

Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan haklı sebeplerle mümkündür. Ev sahibinin “artık evi başkasına kiralamak istiyorum” demesi tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye ancak şu durumlarda mümkündür:

• Kiracının kira bedelini ödememesi,
• Sözleşme süresi sonunda yazılı tahliye taahhüdü vermesi,
• Kiralananın sahibi veya yakınlarının konut ihtiyacının doğması,
• Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı,
• Kiracının kiralananı amacına aykırı kullanması.

Kiracı Tahliye Edilmek İstenirse Ne Yapmalı?

Kiracıya tahliye tebligatı gelmişse, mutlaka bir avukat desteği alarak yasal süresi içinde itiraz etmelidir. Özellikle haksız tahliye davalarında kiracının barınma hakkı anayasal düzeyde korunur. Bu durumda, profesyonel hukuki destek almak için Koçak Hukuk Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü Nedir ve Geçerli Olması İçin Şartlar Nelerdir?

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesidir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için şu şartlar gerekir:

• Yazılı olmalıdır,
• Kira sözleşmesinden sonra verilmelidir,
• Tarih açık ve net olarak belirtilmelidir,
• Kiracının özgür iradesiyle imzalanmalıdır.

Ev sahibinin sözleşme sırasında “tahliye taahhüdü alalım” demesi halinde, belge geçersizdir.

Depozito ve Güvenceler

Depozito Nedir?

Depozito, kiracının kira ilişkisi boyunca doğabilecek zararları karşılamak amacıyla ödediği teminat bedelidir. Ancak bu bedel en fazla 3 aylık kira tutarı kadar olabilir.
Kiracının zarar vermemesi, borçlarını zamanında ödemesi ve taşınmazı eksiksiz teslim etmesi durumunda, depozito iade edilir.

Depozito Nasıl Korunur?

Kanuna göre, ev sahibi depozitoyu kendi hesabında tutamaz. Bu bedel, kiracının adına açılan vadeli banka hesabına yatırılmalıdır. Kiracı evden ayrıldığında:

• Ev sahibi onay verirse depozito iade edilir,
• Uyuşmazlık varsa, mahkeme kararı olmadan çekilemez.

Depozito Hakkında Yargı Kararları

Yargıtay’a göre, ev sahibi kiracının çıkışından sonra üç ay içinde itiraz etmezse, banka depozitoyu kiracıya iade etmek zorundadır. Bu düzenleme, kiracıyı keyfi taleplerden korumak amacıyla getirilmiştir.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi

Kira sözleşmeleri, genellikle bir yıllık yapılır. Ancak kiracı sözleşme bitiminde taşınmazı kullanmaya devam ederse ve ev sahibi bir ay içinde itiraz etmezse, sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.
Ev sahibi “sözleşmem bitti, çık” diyemez. Sadece kanunda belirtilen haklı sebepler varsa tahliye talep edebilir. Bu durum kiracının barınma hakkının korunmasını sağlar.

Kiracı Hakları ve Ev Satışı

Kiralık konut satılsa bile kiracının sözleşme süresi sonuna kadar oturma hakkı devam eder. Yeni malik, kiracıyı hemen çıkaramaz. Tahliye edebilmek için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekir ve bunun için 6 ay bekleme süresi uygulanır.
Bu süre dolmadan yapılan tahliye talepleri hukuka aykırıdır. Kiracının bu durumda yasal yollara başvurma hakkı vardır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Tahliye, kira artışı, depozito iadesi gibi konularda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu süreçte anlaşma sağlanamazsa, taraflar dava yoluna gidebilir. Arabuluculuk, hem zamandan hem de masraftan tasarruf sağlar.

Kiracıların Bilmesi Gereken Ek Haklar

1. Kiralananın Kullanım Hakkı

Ev sahibi, kiralananı sözleşmede belirtilen şekilde kullanıma elverişli tutmak zorundadır. Su, elektrik, doğalgaz gibi temel ihtiyaçların kesilmesi durumunda kiracı, sözleşmeyi feshedebilir veya indirim talep edebilir.

2. Kiracının Onarım Talebi

Küçük bakım ve temizlik kiracıya ait olsa da, büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır. Örneğin çatının akması veya kombinin arızalanması durumunda onarım masraflarını ev sahibi karşılamak zorundadır.

3. Huzurun Korunması

Ev sahibi veya apartman yönetimi, kiracının huzurunu bozacak davranışlarda bulunamaz. Kiracının özel yaşamına müdahale, kişisel verilerin paylaşılması veya taciz niteliğindeki davranışlar Türk Ceza Kanunu kapsamında suç oluşturabilir.
Bu tür durumlarda kiracılar avukata soru sormak için buraya tıklayabilirler.

Kiracı Haklarının İhlali Durumunda Ne Yapılmalı?

Kiracı hakları ihlal edildiğinde, öncelikle yazılı olarak bildirim yapılmalı ve kanuni süre beklenmelidir. Bu sonuç alınmazsa:

1. Arabulucuya başvuru,
2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava,
3. Haksız tahliye veya maddi zararlar için tazminat davası yoluna gidilebilir.

Kiracı, ev sahibinin baskısına boyun eğmek zorunda değildir. Hukuk, kiracıya güçlü koruma sağlamaktadır.
Bu noktada hukuki destek almak isteyenler, Koçak Hukuk Danışmanlık Ankara Ceza Avukatı sayfasından veya iletişim sayfasından profesyonel destek alabilirler.

Ankara’da Kiracı Hakları Davalarında Uzman Hukuki Destek

Ankara’da kiracı–ev sahibi uyuşmazlıkları son dönemde artmıştır. Mahkemeler, özellikle haksız tahliye, yüksek kira artışı ve depozito iadesi konularında titiz bir değerlendirme yapmaktadır.
Bu tür davalarda sürecin doğru yönetilmesi için kiracı hakları konusunda uzman bir avukat ile çalışmak büyük önem taşır.
Koçak Hukuk Danışmanlık, Ankara’da uzun yıllardır kira hukuku alanında faaliyet göstermekte olup, müvekkillerine profesyonel çözüm odaklı hizmet sunmaktadır. Siz de kira artışı, tahliye veya depozito konularında hukuki destek almak isterseniz, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı Kira Ödemezse Ne Olur?

Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi yazılı ihtar gönderip tahliye davası açabilir. Ancak tek bir kira gecikmesi tahliye sebebi değildir; genellikle iki haklı ihtar gerekir.

Ev Sahibi Kira Artışı Talebinde Bulunmak Zorunda mı?

Hayır. Artış zorunlu değildir. Ancak sözleşmede artış hükmü varsa, TÜFE oranında yapılabilir.

Kiracı Evden Erken Çıkarsa Depozito Yanıyor mu?

Kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkarsa, ev sahibinin zararını tazmin etmek zorundadır. Ancak ev sahibi zararı kanıtlamalıdır. Bu durumda depozitodan kesinti yapılabilir.

Son Değerlendirme

Kiracı hakları, yalnızca kira bedelinin belirlenmesiyle sınırlı değildir; aynı zamanda barınma hakkının korunması, tahliye sürecinin adil yürütülmesi ve ekonomik dengeyi sağlamaya yöneliktir.
Türkiye’de konut piyasasındaki gelişmeler, kiracıların yasal haklarını bilmesini her zamankinden daha önemli hale getirmiştir. Hukuka uygun hareket etmek, hem kiracı hem de ev sahibi açısından süreci daha güvenli hale getirir.