Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan konulardan biri, kira sözleşmesinde sürenin uzaması meselesidir. Kiracının sözleşmeyi uzatma hakkı, ev sahibinin fesih imkânı, 10 yıllık uzama süresi gibi hususlar hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önem taşır. Özellikle Ankara gibi büyük şehirlerde uzun süreli kiralama ilişkilerinde bu kuralların bilinmemesi ciddi uyuşmazlıklara yol açabiliyor.
Bu yazıda kira sözleşmesinde sürenin uzamasına ilişkin tüm önemli noktaları, yasal dayanaklarıyla ve uygulamadan örneklerle detaylı şekilde ele alacağız. Yazı, hem kiracılar hem de ev sahipleri için pratik bilgiler içermektedir.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesinin süresinin uzayıp uzamayacağını anlamak için önce sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna bakmak gerekir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflar arasında başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belirlenmiş sözleşmelerdir. Örneğin, “01.01.2024 – 31.12.2024” tarihleri arasında yapılan bir sözleşme belirli süreli kira sözleşmesidir.
Bu tür sözleşmelerde süre sonunda kiracı tahliye etmez ve kiraya veren de itiraz etmezse, sözleşme kendiliğinden uzar. Bu durum “sürenin uzaması” olarak adlandırılır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Taraflar arasında açık bir bitiş tarihi belirlenmemişse ya da belirli süreli sözleşme sona erdikten sonra yeni bir sözleşme yapılmadan kiracının oturmaya devam etmesi durumunda sözleşme belirsiz süreli hâle gelir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tarafların fesih hakkı, bildirim sürelerine ve genel hükümlere tabidir.

Kira Süresinin Otomatik Uzaması

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erdiğinde taraflar herhangi bir bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl süreyle uzamış sayılır.
Örneğin:

• 1 yıllık kira sözleşmesi 31.12.2024 tarihinde bitiyorsa,
• Kiracı, bu tarihten en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa,
• Kira sözleşmesi otomatik olarak 31.12.2025 tarihine kadar bir yıl süreyle uzar.

Bu uzama, yeni bir sözleşme yapılmasa bile geçerlidir. Aynı durum kiraya veren açısından da geçerlidir; ev sahibi de süre bitiminde sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdiremez.

On Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresi büyük önem taşır.

• Kiracı sözleşmeyi her yıl otomatik olarak uzatabilir.
• Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi dolmadan sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez.
• On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Bu süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk uzama yılının başladığı tarihten itibaren hesaplanır.

On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

On yıllık sürenin doğru hesaplanması uygulamada önemlidir. Örneğin:

• 01.01.2013 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldı.
• 31.12.2013’te biten sözleşme, kiracının bildirim yapmaması nedeniyle 01.01.2014 tarihinden itibaren otomatik olarak uzamaya başladı.
• On yıllık uzama süresi bu tarihten itibaren başlar.
• 01.01.2024 itibarıyla 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış olur.
• Kiraya veren, 2024 yılı uzama döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparsa, 2025 yılı başında sözleşmeyi sona erdirebilir.

Her Yıl Yeniden Sözleşme Yapmanın Etkisi

Bazı taraflar her yıl kira sözleşmesini yeniden yazılı hale getirir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Her yıl yeni sözleşme yapılması, on yıllık sürenin yeniden başlamasına neden olabilir.
Örneğin:

• Her yıl yeni bir sözleşme imzalanıyorsa,
• Bu sözleşmelerde yeni başlangıç tarihleri varsa,
• On yıllık uzama süresi her defasında sıfırdan işlemeye başlar.

Bu nedenle, kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi gecikebilir. Uygulamada birçok uyuşmazlık bu noktada ortaya çıkar.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Uzama

Belirli süreli sözleşme sona erdiğinde taraflar yeni bir süre belirlemez ve kira ilişkisini fiilen devam ettirirse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Bu durumda kira sözleşmesi artık uzama hükümlerine değil, belirsiz süreli kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık sürenin dolmasının ardından genel fesih hükümlerine göre bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Fesih Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesinde sürenin uzamasına rağmen kiraya verenin sözleşmeyi feshetmek istemesi mümkündür. Ancak bunun için bazı süre kurallarına uyulması gerekir.

• Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.
• Kiracı ise sözleşme bitiminden en az on beş gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Yazılı bildirim yapılmaması hâlinde sözleşme otomatik olarak uzamış sayılır.

Bu süreler kaçırılırsa fesih bildirimi geçerli olmaz.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Durumu

On yıllık uzama süresi dolmadan da kiraya verenin bazı hakları vardır. Bunlardan en önemlisi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmaktır.
Kiraya veren;

• Kendisinin, eşinin veya çocuklarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa,
• Bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu ispatlanırsa,
• Sözleşme süresine bakılmaksızın tahliye talebinde bulunabilir.

Bu durumda tahliye davası açılması gerekir ve mahkeme tarafından değerlendirme yapılır.

Yazılı Bildirim Şekli

Kira sözleşmesinde sürenin uzaması veya sona ermesiyle ilgili tüm bildirimler yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü bildirimler geçersizdir. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı açısından en güvenli yöntemdir.

Örnek Uygulama Senaryosu

Senaryo:
Ankara’da 01.03.2014 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldı. Taraflar her yıl otomatik uzatma yoluna gitti. 10 yıllık uzama süresi 01.03.2024 tarihinde doldu.
Kiraya veren, 2024 uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, yani en geç 01.12.2024 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunursa sözleşmeyi 2025 yılı başında sona erdirebilir.
Eğer bildirim 01.12.2024 tarihinden sonra yapılırsa, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve fesih hakkı ancak bir sonraki yıl için kullanılabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Kira sözleşmesi süresi dolsa bile kiracı otomatik uzama hakkına sahiptir.
• Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan süre bitimini gerekçe göstererek tahliye talep edemez.
• Yazılı bildirim sürelerine dikkat edilmemesi, fesih işlemlerinin geçersiz olmasına yol açar.
• Her yıl yeni sözleşme yapılması, on yıllık sürenin yeniden başlamasına neden olabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de 10 yıllık sürenin dolmasından sonra genel hükümler geçerlidir.
• İhtiyaç sebebiyle tahliye istisna olarak her zaman gündeme gelebilir.